干部學習講稿：推進與房地產(chǎn)相關的制度改革

干部學習講稿：推進與房地產(chǎn)相關的制度改革
賈康
華夏新供給經(jīng)濟學研究院院長

一、房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的治本之道
房地產(chǎn)業(yè)我們要說說最近一段時間的表現(xiàn)了，在2014年，曾經(jīng)在社會上大家高度關注房地產(chǎn)市場的回調(diào)，主要是以咱們不斷發(fā)布的70個主要城鎮(zhèn)區(qū)域的它那個價位來表現(xiàn)的。在房地產(chǎn)市場總體來說，有回調(diào)特征的同時，也有過悲觀的評價，認為出現(xiàn)了一去不回的拐點，甚至有人說跟著的是崩盤。當時我們作為研究者，就是明確表示了不同的意見，這樣的一個回調(diào)跟著的應該是分化，很快就印證了在一線城市，比如北京五環(huán)之內(nèi)這個商品房軌道上的它的生成價位的抗擊能力其實是相當高的，只看到了一些變相降價，都沒有一例明碼標價的這樣的案例發(fā)生。當然在北京五環(huán)之外，是有一些地方當時是出現(xiàn)了明碼標價的往下的調(diào)整的。而到了2015年十一長假之后，數(shù)據(jù)出來了，北京總體來說成交量開始放大，而過了十一以后，一些出手的價格不光是穩(wěn)，而且還開始往上調(diào)。跟著大家看到的是深圳，深圳從2015年到2016年上半年，一般的堅守就是它的成交價、上漲幅度動不動就是在50%以上，有些樓盤甚至在不到一年的時間可以翻倍。一線城市熱度迅速上升，跟著的就是它的這個傳染的效應，我們從曲線圖上可以看得出來，到了2016年的下半年，杭州，原來很多
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建設，首先解決制度框架這方面優(yōu)化而能夠提供有效制度供給的問題。認識這個事情，我想在背景上面先晾明自己的一些基本觀點，有這樣一個基本的看法，我們考慮中國的房地產(chǎn)這個概念之下，它的優(yōu)化的這個制度建設和政策調(diào)節(jié)的問題是面對著有中國巨大的城鎮(zhèn)化發(fā)展空間這樣一個客觀條件的。中國的城鎮(zhèn)化的真實水平按照五中全會所強調(diào)的戶籍人口的城鎮(zhèn)化率來做計算的話，其實也就是40%，國際經(jīng)驗是說要走到70%的高位，一般來說這個經(jīng)濟體的城鎮(zhèn)化過程會轉(zhuǎn)入低頻發(fā)展階段，它還會往上走，但是就沒那么大的勢頭了。在70%之前這幾十個點里邊，正是高速發(fā)展階段，這個高速發(fā)展階段它伴隨的是中國要彌合二元經(jīng)濟，要接近14億人的世界上最大規(guī)模的發(fā)展中經(jīng)濟體，彌合二元經(jīng)濟的過程跟著的未來幾十年，還有4億人要從農(nóng)村轉(zhuǎn)入城市，成為市民。一輪一輪的建城區(qū)的擴大，基礎設施的建設和升級換代，它跟我們所說的這個房地產(chǎn)、不動產(chǎn)概念之下的這些所有的建設事項息息相關。這種不斷的形成的社會需求，當然有可能在整個的市場環(huán)境里得到有效供給來回應，來形成一個經(jīng)濟循環(huán)，它必然就帶來房地產(chǎn)業(yè)這個產(chǎn)業(yè)它的國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)作用的這樣的一種認識，我覺得這個認識是客觀的反映了我們所說這個巨大的發(fā)展空間的。但是，接著往下講，房地產(chǎn)業(yè)支柱它的作用的發(fā)揮不是天然就是一種健康狀態(tài)，要讓它能夠比較健康地發(fā)揮作用，減少實際生活中間可能產(chǎn)生的一些不健康因素，就必須回到前面的標本兼治，形成合理的制度供給和政策供給這個命題上。而在中國解決制度供給的問題，就是改革的問題，這個改革里面，我簡要地強調(diào)一下，我認為要至少提到四個概念。一個是土地制度；一個是住房制度；再有第三，投融資制度；第四，稅收制度。
二、從重慶案例看四大制度改革
我們簡單地把這幾個制度結(jié)合著重慶案例做一些粗線條的考察，重慶現(xiàn)在大家注意到，它在實際生活里邊，它那邊作為一個直轄市，也是一個明顯的中心城市的這樣的一個定位，它的這個樓市、房市在各個其他區(qū)域已經(jīng)表現(xiàn)出種種問題的同時，它卻相對平靜，沒有這樣的別的城市所感受到的房價迅速上升的壓力。具體考察一下，我前面說的四個制度在重慶它前行的改革過程中間，它已經(jīng)形成了一些值得進一步的分析認識的它的初步經(jīng)驗。土地制度方面，重慶比較早的就注意到，擴大建成區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部要有新的地皮可用，它按照一個占補平衡前提之下的地票制度來做改革實驗。
土地解決了我們房地產(chǎn)不可缺少的前置條件的問題，你要有地皮，才能跟著開發(fā)房地產(chǎn)。跟著的房地產(chǎn)制度重慶是什么，這些地皮的開發(fā)過程中間，非常明確的要有總體上掌握的35%到40%的社會成員在土地開發(fā)之后，對應上提供的保障房，而不是商品房，低收入階層和收入夾心層首先是靠這個土地開發(fā)過程中間按照房地產(chǎn)概念生成的保障房的有效供給解決他們住有所居的問題。剩下的中產(chǎn)階級以上的這些社會成員當然就可以更從容地按照他們的支付能力到商品房市場上去挑選自己的購買對象，整個商品房市場就沒有別的地方那樣，收入夾心層是最明顯的，他不得不通過啃老，通過自己，加上一些東挪西借的資金的籌集以及通過按揭的配套去爭奪商品房市場的低端的供給。爭到手以后，很多人還是說我在做房奴，我很痛苦。而到了重慶，這一部分收入夾心層首先是進入比如說保障房共有產(chǎn)權房這里邊，得到住有所居的條件，而同時就使商品房市場它減少了一個靠近低端的這樣的一種在實際生活里邊最容易觸發(fā)矛盾的它那樣一個組成部分，商品房市場總體來說就變成了中產(chǎn)階級以上，有支付能力的人，他們相對從容地去做交易的這樣一個市場環(huán)境，這是講到了住房制度必須在雙軌統(tǒng)籌方面做得像模像樣。
跟著的是投融資，因為大家都知道，房地產(chǎn)它的開發(fā)，投融資是非常關鍵的配套條件，重慶在投融資的方面做了一系列的創(chuàng)新，我們學者愿意把它稱為就是開發(fā)性金融、政策性金融和我們所說的商業(yè)性金融，形成一個配套的體系，它實際上也是金融方面的雙軌制。這種商業(yè)性金融、政策性金融合在一起，還有一些具體的它的運行里邊的機構(gòu)的創(chuàng)新。政府有意地通過所謂八大投這樣的政府可以通過公司注冊的這樣市場主體更有效的貫徹自己的通盤發(fā)展戰(zhàn)略的這樣的機制，把投融資的運行處理為一個有政策性資金為后盾，但是政策性資金可以市場化運作、專業(yè)化管理、杠桿式放大的這樣的一個支持機制。那就比較有效的支持了源源不斷的保障房的建設，支持了源源不斷的和我們住房、宜居城市要匹配的整個城市去的基礎設施建設，這些基礎設施的門類就更廣泛的多了。所有的住宅小區(qū)都匹配商業(yè)網(wǎng)點，醫(yī)院、學校、服務設施、文化娛樂場所，還有整個的公交體系的條件， ……（未完，全文共6862字，當前僅顯示2410字，請閱讀下面提示信息。收藏《干部學習講稿：推進與房地產(chǎn)相關的制度改革》）