我市房地產(chǎn)信貸調(diào)查報(bào)告

目錄/提綱：……
一、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)及信貸現(xiàn)狀
（一）烏海市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況
（二）我市房地產(chǎn)信貸總體運(yùn)行情況
二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)及銀行信貸存在的問(wèn)題
（一）商品住宅庫(kù)存過(guò)剩，去庫(kù)存任務(wù)較重
（二）房地產(chǎn)貸款質(zhì)量有所下降，且不良貸款可能“露頭”
（三）房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
（四）房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)受“牽連”，加劇了上下_業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)
（五）以房地產(chǎn)為標(biāo)的的抵押貸款，有可能面臨抵押品價(jià)值縮水風(fēng)險(xiǎn)
（六）判斷是否為首套住房的有效方法不足
（七）物業(yè)管理滯后
三、對(duì)策建議
（一）加強(qiáng)銀行內(nèi)部的稽核和檢查，加大監(jiān)控力度
（二）重點(diǎn)支持中低價(jià)商品房的開(kāi)發(fā)，控制高價(jià)樓盤(pán)的增長(zhǎng)
（三）做好貸款“三查”工作，加強(qiáng)住房按揭貸款管理
（四）加快金融創(chuàng)新
……
烏海市房地產(chǎn)信貸調(diào)查報(bào)告

近年來(lái)，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，房地產(chǎn)信貸增速也隨之快速上行。隨著“國(guó)八條”、“限購(gòu)令”、試點(diǎn)執(zhí)行“房產(chǎn)稅”等一系列政策的出臺(tái)及實(shí)施，我市出現(xiàn)交易萎縮、銷售滯緩現(xiàn)象，房屋價(jià)格下行趨勢(shì)隱現(xiàn)。對(duì)此，我分局在做好對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及信貸風(fēng)險(xiǎn)的常態(tài)化監(jiān)測(cè)工作外，還于今年在轄內(nèi)組織進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)研。
一、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)及信貸現(xiàn)狀
（一）烏海市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投增速平緩，商品住宅投資呈下降趨勢(shì)，同比回落。2013年末，烏海市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資45億元，同比增長(zhǎng)0.7%，低于上年同期2.91個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的11.47%，低于上年同期14.21個(gè)百分點(diǎn)；商品住宅完成投資31.07億元，同比上升10.18%；占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的69.04，高于上年同期13.18個(gè)百分點(diǎn)，商品房實(shí)現(xiàn)銷售額46.59億元，同比增加12.1%、銷售面積108.81萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)8.2%，高于上年同期5.7個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及持續(xù)收緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)烏海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售雖有一定影響，但因2013年多處樓盤(pán)的竣工，銷售額下降幅度較少。烏海市保障性安居工程扎實(shí)推進(jìn)，實(shí)施了廉租住房制度、公告租
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滿足了廣大繳存職工的購(gòu)房需求，為推動(dòng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)；金融支持保障性住房建設(shè)成為新亮點(diǎn)。在控制房地產(chǎn)投機(jī)的同時(shí)，下去銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)積極支持經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房建設(shè)。截止12月末，烏海市經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)貸款累計(jì)發(fā)放0.2億元，承貸機(jī)構(gòu)為內(nèi)蒙古銀行烏海分行，區(qū)外國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行內(nèi)蒙古分行支持保障性安居工程建設(shè)貸款11.5億元。其他銀行業(yè)機(jī)構(gòu)也正積極準(zhǔn)備參與經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房建設(shè)項(xiàng)目和棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的貸款工作，以支持保障性住房建設(shè)。
據(jù)調(diào)查，烏海市銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)對(duì)國(guó)家出臺(tái)的各項(xiàng)房地產(chǎn)信貸政策執(zhí)行嚴(yán)格，對(duì)上級(jí)行指定的相關(guān)細(xì)則落實(shí)積極。近倆年來(lái)，差別話房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)一步得到強(qiáng)化，烏海市政府及時(shí)公布了年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，漲幅不超過(guò)10%；烏海市各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、稅務(wù)、財(cái)政、建委等相關(guān)部門(mén)也更加嚴(yán)格的執(zhí)行差別話住房政策。在多方合力與房地產(chǎn)調(diào)控累計(jì)效應(yīng)影響下，烏海市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折，12月末，反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)指標(biāo)均大幅回落，商品房?jī)r(jià)格上漲步伐停滯，之后的政策效應(yīng)最終得以體現(xiàn)。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)及銀行信貸存在的問(wèn)題
（一）商品住宅庫(kù)存過(guò)剩，去庫(kù)存任務(wù)較重。以市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)公布的2011年商品住宅銷售面積為基礎(chǔ)，測(cè)算出我市需用4年才能夠消化掉去年的施工面積（2011年商品住宅施工面積615.12萬(wàn)平方米和銷售面積113.46萬(wàn)平方米）。考慮到新增人口因素，假設(shè)每年新增常住人口8500人（根據(jù)2011年新增常住人口測(cè)算），人均住房面積31.42平方米（2011年人均住房面積），即使我市住宅施工面積不再增加，也需用3.18年才能消化去年施工面積，商品住宅存在過(guò)�，F(xiàn)象�？赡軐�(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)資金回籠更加困難，進(jìn)而影響信貸安全。
（二）房地產(chǎn)貸款質(zhì)量有所下降，且不良貸款可能“露頭”。截至上半年末，房地產(chǎn)貸款不良類余額較年初增加6萬(wàn)元，關(guān)注類增加723萬(wàn)元。雖然目前房地產(chǎn)企業(yè)不良貸款率低于全部各項(xiàng)貸款不良率0.3個(gè)百分點(diǎn)，但是隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨緩及民間融資市場(chǎng)的萎縮，可能引發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)資金鏈斷裂及個(gè)人還款能力的不足，不良貸款可能逐漸顯現(xiàn)。
其中，重點(diǎn)對(duì)關(guān)注類個(gè)人購(gòu)房貸款增加的原因進(jìn)行了走訪調(diào)查，發(fā)現(xiàn)我市開(kāi)始出現(xiàn)客戶因失業(yè)或下崗導(dǎo)致住房按揭貸款還款拖欠的現(xiàn)象，該部分客戶約占全部個(gè)人購(gòu)房違約客戶的6%。目前雖未發(fā)現(xiàn)大面積違約現(xiàn)象，亦未發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)有猛增勢(shì)頭，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨緩帶來(lái)的就業(yè)水平下降、居民收入增長(zhǎng)放緩等因素將影響個(gè)人住房貸款的還款能力。
關(guān)注類及不良類房地產(chǎn)貸款余額表
2013年 單位：萬(wàn)元
余額 比年初增、減額 比去年同期增、減額
關(guān)注類房地產(chǎn)貸款 3130 723 -1228
其中，關(guān)注類開(kāi)發(fā)貸款 26 -61 -1943
關(guān)注類住房按揭貸款 3104 784 715
不良類房地產(chǎn)貸款 426 6 -40
其中，不良類開(kāi)發(fā)貸款 44 1 1
不良類住房按揭貸款 382 5 -41
（三）房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一是當(dāng)前受融資渠道限制、融資成本上升和市場(chǎng)銷售等因素的影響，烏海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)杠桿會(huì)面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，部分中小開(kāi)發(fā)商和非專業(yè)性開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈普遍存在斷裂風(fēng)險(xiǎn)；二是烏海市金融機(jī)構(gòu)有50%以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款都是在2009年下半年房?jī)r(jià)飆升后發(fā)放的，開(kāi)發(fā)商拿地成本較高，樓市調(diào)控帶來(lái)的不確定性將使商業(yè)銀行未來(lái)面臨更大的償還壓力和抵押物減值風(fēng)險(xiǎn)；三是對(duì)按揭貸款來(lái)說(shuō)，目前的房貸政策使得按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)加大，且許多購(gòu)房者是拿房地產(chǎn)做抵押從銀行貸款購(gòu)房，如果抵押物編制，銀行不良貸款風(fēng)險(xiǎn)會(huì)加大；四是當(dāng)前地方政府融資平臺(tái)的壞賬風(fēng)險(xiǎn)將逐步體現(xiàn)，由于地方政府融資平臺(tái)投資項(xiàng)目周期長(zhǎng)、規(guī)模大，收益難以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)行，而且隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的推進(jìn)和烏海市的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的不明朗態(tài)勢(shì)，其貸款質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題將更加突出，金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信貸將遭受考驗(yàn)。
（四）房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)受“牽連”，加劇了上下_業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)。截至2013年末，烏海市房地產(chǎn)上下游相關(guān)行業(yè)關(guān)注類及不良類貸款較年初雖均無(wú)大幅增長(zhǎng)，但由于與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的上游水泥、玻璃等建材行業(yè)和下游家電、裝飾裝潢等行業(yè)受房地產(chǎn)行業(yè)影響，景氣度下降。而水泥、玻璃行業(yè)是我市的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)也的不景氣為相關(guān)聯(lián)行業(yè)埋下信貸風(fēng)險(xiǎn)隱患。
（五）以房 ……（未完，全文共4549字，當(dāng)前僅顯示2298字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《我市房地產(chǎn)信貸調(diào)查報(bào)告》）