社區(qū)建設(shè)調(diào)研報告（完整版）

某某社區(qū)建設(shè)調(diào)研報告（完整版）

目 錄
第一章 總 論 1
1.1 項目名稱 1
1.2 建設(shè)地址 1
1.3 建設(shè)性質(zhì) 1
1.4 項目承辦單位 1
1.5 項目區(qū)概況 1
1.6 可行性研究報告編制單位 4
1.7 可行性研究的編制依據(jù)、原則與研究范圍 4
1.8 項目概況 6
第二章 項目提出背景及建設(shè)必要性 9
2.1 項目提出的背景 9
2.2 項目建設(shè)的必要性 11
第三章 項目可行性分析 17
3.1 建設(shè)需求分析 17
3.2 建設(shè)可行性分析 18
第四章 項目建設(shè)地址與條件 23
4.1 項目建設(shè)地址 23
4.2 項目建設(shè)條件 23
第五章 項目建設(shè)方案 26
5.1 遵循的設(shè)計規(guī)范或標準 26
5.2 規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)思想和總體規(guī)劃 26
5.3 市政基礎(chǔ)設(shè)施 32
第六章 環(huán)境保護 39
6.1 環(huán)境影響評價標準和依據(jù) 39
6.2 環(huán)境影響分析 40
6.3 環(huán)境保護措施 44
6.4 環(huán)境影響結(jié)論 48
第七章 節(jié)能、節(jié)水方案 49
7.1 用能標準和節(jié)能規(guī)范 49
7.2 能耗狀況和能耗指標分析 51
7.3 節(jié)能節(jié)水措施 51
第八章 抗震設(shè)防 55
8.1 主要目的及編制依據(jù) 55
8.2 場地巖土工程地質(zhì)條件 56
8.3 主要工程地質(zhì)評價 58
8.4 工程地質(zhì)評價結(jié)論 59
第九章 項目建設(shè)實施進度 60
9.1 項目建設(shè)經(jīng)營期 60
9.2 項目建設(shè)實施規(guī)劃 60
第十章 工程招標 62
10.1 招標投標的基本原則 62
10.2 招標 63
第十一章 投資估算與資金籌措 66
11.1 投資估算 66
11.2 融資方案 68
第十二章 社會效益與經(jīng)濟效益分析 69
第十三章 結(jié)論與建議 71
13.1 結(jié)論 71
13.2 建議 71
附表：
　　1、投資估算表
　　2、資金籌措表
　　3、資金使用計劃估算表
　　4、營業(yè)收入、營業(yè)稅金估算表
　　5、土地增值稅計算表
　　6、利潤及利潤分配表
　　7、項目投資現(xiàn)金流量表
　　8、項目資本金流量表
　　9、借款還本付息估算表






第一章 總 論
1.1 項目名稱
　　　陵縣某某鎮(zhèn)某某社區(qū)建設(shè)項目
1.2 建設(shè)地址
　　　　某某社區(qū)位于陵縣某某鎮(zhèn)西部，距鎮(zhèn)區(qū)約兩公里，南鄰315省道，東方紅路東沿線穿境而過，距德州東站15公里，交通十分便利，經(jīng)濟發(fā)展受鎮(zhèn)駐地的輻射帶動，發(fā)展勢頭良好。項目周邊環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全、交通便利，是最佳的城鎮(zhèn)社區(qū)居住區(qū)域。
1.3 建設(shè)性質(zhì)
　　　新建項目
1.4 項目承辦單位
　　　陵縣土地收儲中心
1.5 項目區(qū)概況
　　　陵縣，古稱厭次，平原等。地處魯西北平原，隸屬德州市，位于首都北京、港城天津、省會濟南之間，素有“京津門戶，九達天衢”之稱。陵縣工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，已形成化工、紡織、輕工、食品、農(nóng)副產(chǎn)品加工五大行業(yè)近千家企業(yè)，產(chǎn)品達580多種，有50種產(chǎn)品走出國門，58種產(chǎn)品被評為省優(yōu)、部優(yōu)。其中，信達集團生產(chǎn)的大紅染料占全國產(chǎn)量的60%，出口12個國家，被譽為“中國紅”。對胺基乙酰苯胺、猩紅酸雙鈉鹽產(chǎn)品榮獲“國際先進水平”產(chǎn)品稱號；綠源集團生產(chǎn)的高濃度硫酸鉀復(fù)合肥榮獲“莫斯科國際化工精品博覽會金獎”。富路車業(yè)的三輪摩托棚車占到國內(nèi)同行業(yè)的75%以上，并遠銷到歐、美、非、亞等20多個國
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916畝，安置房占地面積299畝（占農(nóng)用地面積275畝），增加土地指標641畝。
拆舊安置區(qū)指標詳表
項目名稱 拆舊區(qū) 安置區(qū) 增加土地指標
地塊
位置 總面積(畝) 復(fù)墾出耕地面積(畝) 總面積(畝) 其中：占農(nóng)田面積(畝) 總面積(畝)
糜鎮(zhèn)吉祥社區(qū) 姚家村 71 71 299 275 641
王良村 116 92
前圣村 90 90
后圣村 87 87
某某 442 437
楊莊村 69 69
豆家村 70 70
合計 945 916 299 275 641
1.8.2 項目實施進度
　　　該項目開發(fā)周期預(yù)計2.1年，即2012年04月開工建設(shè)至2014年04月竣工并交付使用，總開發(fā)建設(shè)周期為25個月。
1.8.3 項目總投資及資金來源
　　　該項目預(yù)計總投資15500萬元。主要包括：建筑工程費用9576.51萬元，設(shè)備購置及安裝費用1800萬元，其他費用1487.35萬元，基本預(yù)備費用585.89萬元，建設(shè)期利息2050.25萬元。
　　　資金來源：該項目總投資15500萬元，資金來源主要為農(nóng)戶自籌、鎮(zhèn)政府墊資以及財政撥款4500萬元，另申請銀行貸款11000萬元。
1.8.4 主要技術(shù)經(jīng)濟指標
主要技術(shù)經(jīng)濟指標表
序號 項目名稱 單位 指標 備注
1 總用地面積 ㎡ 193782 291畝
2 總建筑面積 ㎡ 135938
2.1 其中：多層住宅 ㎡ 109438
2.2 　　　　配套公建 ㎡ 26500
3 容積率 0.7
4 建筑密度 % 22
5 綠地率 % 35
6 規(guī)劃戶數(shù) 戶 874
7 規(guī)劃人口 人 3059
8 項目總投資 萬元 15300
8.1 其中：工程費用 萬元 13937.95
8.2 　　　　工程其他費用 萬元 644.25
8.3 　　　　預(yù)備費 萬元 717.80
8.4 　　　　建設(shè)期貸款利息 萬元 0
9 資金來源 萬元 15500
9.1 其中：其他投入 萬元 4500
9.2 　　　　銀行貸款 萬元 11000
10 拆遷區(qū)總拆遷面積 畝 945
11 復(fù)墾面積 畝 916
12 增加土地指標 畝 641
13 總營業(yè)收入 萬元 64100
14 利潤總額 萬元 20774.81
15 凈利潤 萬元 15581.10
16 稅前財務(wù)內(nèi)部收益率 % 28.50
17 稅前財務(wù)凈現(xiàn)值（IC=12%） 萬元 8291.11
18 稅前投資回收期 年 4.59
19 稅后財務(wù)內(nèi)部收益率 % 12.77
20 稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（IC=10%） 萬元 341.67
21 稅后投資回收期 年 5.18
22 建設(shè)周期 年 2.1



第二章 項目提出背景及建設(shè)必要性
2.1 項目提出的背景
　　　住宅是人類生存的基本條件之一，一個國家居住水平的高低，充分反映了這個國家的經(jīng)濟發(fā)展水平和社會文明程度。我國政府歷來重視人民的住房問題，并采取了一系列措施，加快住宅建設(shè)，不斷改善居民的住宅條件。改革開放以來，由于縣城鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟落后和政策的局限性，城鄉(xiāng)人民群眾的住房問題一直沒有得到妥善解決。
　　　《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》提出：“提高住房保障水平”，鼓勵“健全住房供應(yīng)體系；加大保障性住房供給；改善房地產(chǎn)市場調(diào)控”。首先，立足保障基本需求、引導(dǎo)合理消費，加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。其次，強化各級政府責任，加大保障性安居工程建設(shè)力度，基本解決保障性住房供應(yīng)不足的問題。多渠道籌集廉租房房源，完善租賃補貼制度。加快各類棚戶區(qū)改造，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房。建立穩(wěn)定投入機制，加大財政資金、住房公積金貸款、銀行貸款的支持力度，引導(dǎo)社會力量參與保障性住房建設(shè)運營。
　　　在召開的全國城鎮(zhèn)住房制度改革和住房建設(shè)工作會議上國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)指出：穩(wěn)定推進住房商品化、社會化、逐步建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟_和我國國情的城鎮(zhèn)住房新制度；加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點，以滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求。發(fā)展農(nóng)村新型社區(qū)，改善人民群眾經(jīng)濟、社會、文化、教育、福利等現(xiàn)狀，逐步實現(xiàn)人口、資源和各種生產(chǎn)要素在社區(qū)內(nèi)部的重新合理配置，從而促進農(nóng)村社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展和全面進步，對建設(shè)社會主義新農(nóng)村，構(gòu)建和諧社會具有重要意義。
　　　加快新農(nóng)村建設(shè)是我國近年來的基本國策，其中改善農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是新農(nóng)村建設(shè)的重要方面。新型農(nóng)村社區(qū)項目是指集中整合農(nóng)村土地資源，進行農(nóng)村社區(qū)建設(shè)，通過城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減，增加農(nóng)耕地，掛鉤增加城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標，對城鎮(zhèn)建設(shè)用地進行招拍掛，獲得財政返還的專項資金或借款人的其他合法收入作為還款資金來源。
　　　陵縣及某某鎮(zhèn)合村并居、兩區(qū)同建情況：陵縣合村并居、兩區(qū)同建的核心是，推進農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中，居住向社區(qū)集中，產(chǎn)業(yè)向園區(qū)集中，引導(dǎo)土地合理有序高效流轉(zhuǎn)，社區(qū)建設(shè)、園區(qū)建設(shè)和土地挖潛互促聯(lián)動，實現(xiàn)農(nóng)民生活方式和生產(chǎn)方式的共同轉(zhuǎn)變。社區(qū)建設(shè)，按照“小村向大村集中，弱村向強村集中，農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中”的原則，實施整村遷建；靈活采用建筑商整體開發(fā)、農(nóng)戶規(guī)劃區(qū)依圖自建、群眾自發(fā)聯(lián)建等多種模式，建設(shè)集中居住區(qū)。
　　　園區(qū)建設(shè)：按照德州市“1+*”的要求，每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)至少規(guī)劃建設(shè)1處示范產(chǎn)業(yè)園區(qū)和若干個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)；鼓勵發(fā)展工業(yè)園區(qū)、商貿(mào)園區(qū)和農(nóng)業(yè)園區(qū)。
　　　土地挖潛，堅持“建新就要拆舊”原則，老村停批宅基地，停建新房；市政府按照平均每宅7萬元的標準，向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府撥付拆遷經(jīng)費；開展土地增減掛鉤項目試點，縣政府按照每凈增1畝土地指標補償15萬元的標準，向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府撥付復(fù)墾經(jīng)費。
　　　2011年，按照德州市構(gòu)建大社區(qū)的要求，又進一步整合為116個并建社區(qū)，社區(qū)平均規(guī)模近4000人，累計減少村莊891個，合并率達88.5%。116處并建社區(qū)全部開工建設(shè)，其中39處實現(xiàn)一期入住，累計入住戶數(shù)11790戶。規(guī)劃建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)150個，120個已經(jīng)初步建成使用。累計申報土地增減掛鉤項目9個，項目指標7292畝，已通過省國土資源廳驗收1719畝。
　　　從以上可以看出，目前德州市陵縣也急需對新農(nóng)村進行建設(shè)，達到統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理目標，真正實現(xiàn)公共設(shè)施的共享，提高城中村居民生活質(zhì)量的目標和農(nóng)民居住質(zhì)量和環(huán)境的改善，項目建設(shè)單位在充分的市場調(diào)研基礎(chǔ)上，受陵縣縣委和縣府的委托，建設(shè)本項目。
　　　該承建單位承接新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)項目，根據(jù)國家、省、市、縣各級政府批準的新農(nóng)村建設(shè)實施方案開展建設(shè)。陵縣新農(nóng)村建設(shè)按照“先急后緩、分步實施”的原則，重點推進新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)。承辦單位將依靠正規(guī)專業(yè)的建設(shè)開發(fā)管理模式，結(jié)合該地塊的區(qū)位優(yōu)勢、人文環(huán)境、配套設(shè)施等對該地塊進行設(shè)計開發(fā)，為陵縣人民建設(shè)高質(zhì)量、高水平、高標準的城鎮(zhèn)社區(qū)，同時也為陵縣及德州市城鄉(xiāng)改造、新農(nóng)村建設(shè)做出應(yīng)有的貢獻。
2.2 項目建設(shè)的必要性
2.2.1 項目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策要求
　　　在《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）》（國家發(fā)改委第9號令）中將第三十七條“其他服務(wù)業(yè)”中的“1、保障性住房建設(shè)與管理”列為鼓勵類項目。該項目從事保障性住房建設(shè)與管理，屬國家鼓勵發(fā)展的項目，所開發(fā)建設(shè)的住房將主要用于滿足拆遷、回遷的中低收入群眾的住房困難，提高生活質(zhì)量，改善生活環(huán)境。因此，該項目符合國家的產(chǎn)業(yè)政策。
2.2.2 是陵縣推進統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、推進城鄉(xiāng)一體化的要求
　　　統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、推進城鄉(xiāng)一體化是推進現(xiàn)代化建設(shè)的重大戰(zhàn)略，也是解決“三農(nóng)”問題的根本出路�！叭r(nóng)問題”是農(nóng)村問題、農(nóng)民問題、農(nóng)業(yè)問題的總稱。解決“三農(nóng)”問題，最根本的出路在于城鎮(zhèn)化，創(chuàng)造有效的就業(yè)崗位，把勞動力轉(zhuǎn)移到制造業(yè)和服務(wù)業(yè)上。從國外的發(fā)展歷程來看，都是通過實現(xiàn)現(xiàn)代化帶動城市化，最后解決農(nóng)村問題。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、推進城鄉(xiāng)一體化主要包括六個方面的任務(wù)：統(tǒng)籌城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)社會事業(yè)發(fā)展、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)勞動就業(yè)和社會保障、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境建設(shè)、統(tǒng)籌區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展。
　　　該項目建設(shè)是陵縣實行社會主義新農(nóng)村建設(shè)的的重要體現(xiàn)，首先要把原來分散布置的農(nóng)民住房進行拆遷，并進行臨時安置，待集中建設(shè)的安置房建造完成后，再進行正式安置。通過在城鎮(zhèn)中建設(shè)安置房及相關(guān)配套基礎(chǔ)設(shè)施，可以使農(nóng)民搬遷到城市里居住、就業(yè)。因此，可以達到統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、推進城鄉(xiāng)一體化六大任務(wù)中的“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)勞動就業(yè)和社會保障”的重要任務(wù)。
2.2.3 是有力推進陵縣構(gòu)建和諧社會的需要
　　　統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、新農(nóng)村建設(shè)縮小了城市不同_、不同區(qū)域之間的生活差距，促進了人與人之間的和諧交流。通過推進城鎮(zhèn)一體化建設(shè)，原農(nóng)村居民人均住房建筑面積得到了提高，居民從沒有基礎(chǔ)設(shè)施的農(nóng)村，搬進了設(shè)施齊全的新社區(qū)，甚至一些農(nóng)村居民回遷小區(qū)的環(huán)境比普通商品房還要好。這樣，既縮小了城鄉(xiāng)不同_之間的住房差距與生活差距，還消除了很多社會矛盾。人民安居樂業(yè)是和諧社會的基礎(chǔ)和前提，也是城市文明的重要保障。目前，陵縣正處于經(jīng)濟發(fā)展的重要時期，居民生活水平的不斷提高，住房保障需求量逐年加大。針對_日益加劇的社會現(xiàn)實問題，從解決群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題入手，積極實施保障性住房建設(shè)，不斷完善城市住房供應(yīng)體系，確�！白∮兴印�，已成為建設(shè)和諧陵縣、推進經(jīng)濟又好又快發(fā)展的重中之重。
　　　陵縣把城鎮(zhèn)化建設(shè)作為推進經(jīng)濟社會科學(xué)發(fā)展的重要舉措，探索創(chuàng)新推進機制，加快城鎮(zhèn)建設(shè)步伐，不斷推進城鎮(zhèn)化建設(shè)再上新水平，全力促進經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展。目前，全市城鎮(zhèn)化水平達到40%，先后榮獲國家級生態(tài)示范區(qū)、省級文明城創(chuàng)建先進市等榮譽稱號，有多個鄉(xiāng)鎮(zhèn)被評為省級環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)。
2.2.4 是改善外部環(huán)境、村民生活和居住條件的需要
　　　黨的十七屆三中全會提出加快推進新農(nóng)村建設(shè)，大力推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的新要求，陵縣某某鎮(zhèn)政府在認真學(xué)習、掌握黨在農(nóng)村的方針政策的基礎(chǔ)上，借鑒先進地區(qū)的先進經(jīng)驗做法，立足本鄉(xiāng)實際，堅持科學(xué)發(fā)展，總體規(guī)劃與社區(qū)詳細規(guī)劃相結(jié)合，近期規(guī)劃與長遠規(guī)劃相結(jié)合，逐步形成城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展一體化新格局。
　　　本項目區(qū)現(xiàn)有房屋破舊，多為平房，質(zhì)量一般，空閑地多，巷道曲折，寬窄不一，大多不通暢，有統(tǒng)一供水，無排水設(shè)施、垃圾收集等公共服務(wù)設(shè)施，環(huán)境較差，發(fā)展空間嚴重不足，使原村莊規(guī)劃在職能性質(zhì)、發(fā)展規(guī)模、布局結(jié)構(gòu)、道路系統(tǒng)、景觀風貌、綠地系統(tǒng)、基礎(chǔ)設(shè)施、近期建設(shè)規(guī)劃等方面需及時作出調(diào)整，以改變不合理的規(guī)劃建設(shè)布局，加快社會主義新農(nóng)村建設(shè)步伐。
　　　本項目的建設(shè)將改善農(nóng)村中低收入和困難_的居住環(huán)境，提高了農(nóng)村居民的生活質(zhì)量。項目的建設(shè)還為城市道路和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)騰出了空間，更全面拉動陵縣的經(jīng)濟增長、激活陵縣房地產(chǎn)市場。新社區(qū)、新街道變得視野開闊、呼吸通暢，居民生活環(huán)境得到了進一步的改善。對城建來說，完成了過去十年、甚至幾十年都不敢想象的變革；但對陵縣而言，是一個新時代、新城區(qū)建設(shè)正在開始。
2.2.5 是增加就業(yè)崗位，解決勞動就業(yè)的需求
　　　由于我國目前正處于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整時期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當前各級政府的頭等大事。而投資、消費、出口是國民經(jīng)濟增長的原動力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機會。
　　　據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測算，我國GDP每增長1個百分點，全國可新提供80多萬個就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，大約可以拉動GDP增長0.5個百分點，則可提供40多萬個就業(yè)崗位。因此，住宅建設(shè)投資的增加對于增加社會就業(yè)機會有著不可忽視的作用，而該項目作為陵縣重點的城鄉(xiāng)改造項目工程之一，將為增加陵縣當?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位做出一定的貢獻。
2.2.6 社會效益明顯，經(jīng)濟效益并重
　　　新農(nóng)村建設(shè)項目是節(jié)約土地的需要新農(nóng)村建設(shè)項目工程是以社會效益為主，經(jīng)濟 ……（未完，全文共35913字，當前僅顯示6459字，請閱讀下面提示信息。收藏《社區(qū)建設(shè)調(diào)研報告（完整版）》）