干部學(xué)習(xí)講稿：破解中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控困局

干部學(xué)習(xí)講稿：破解中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控困局
　　華生
　　燕京華僑大學(xué)校長(zhǎng) 著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家
　　關(guān)于中國(guó)的房地產(chǎn)這個(gè)市場(chǎng)討論非常地?zé)狒[，我去年寫過(guò)一篇報(bào)告，就是寫中國(guó)房地產(chǎn)，題目是“城市化進(jìn)程中的樓市政策”諸如此類這么一個(gè)意思，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展研究報(bào)告提出了一些基本的看法。
　　那些基本看法并沒(méi)有改變，但是這一年多里，應(yīng)該說(shuō)我們國(guó)家的房地產(chǎn)的市場(chǎng)的情況跟宏觀的政策進(jìn)一步地惡化了。就是說(shuō)，還不如一年前的情況，根據(jù)我的經(jīng)驗(yàn)要提出一個(gè)新的制度設(shè)計(jì)來(lái)，寫一篇文章是不行的，就像股權(quán)分置改革差不多寫了8-10年，最后才能夠做成。我們的房地產(chǎn)樓市的問(wèn)題在現(xiàn)在雖然是亡羊補(bǔ)牢，但是并不算太晚，原因就在于我們還面臨著大概還有20年-30年高速城市化的一個(gè)進(jìn)程。這一點(diǎn)從跟我們相近的國(guó)家可以看出來(lái)。因?yàn)閱渭兊卣f(shuō)，我們國(guó)家處在一個(gè)什么點(diǎn)上比如說(shuō)很多人認(rèn)為現(xiàn)在中國(guó)城市化程度已經(jīng)不低了，甚至發(fā)展太快了，已經(jīng)夠快了。
一、中日韓城市化進(jìn)程的比較
　　但是，最近我做了一個(gè)比較，關(guān)于中日韓的比較，為什么用他們做比較呢？因?yàn)槿毡竞晚n國(guó)的情況跟中國(guó)的情況非�？拷�，我們跟歐美沒(méi)法比，歐洲歐美的城市化是經(jīng)過(guò)幾百年一個(gè)緩慢的工業(yè)革命的情況下自然形成的。
　　那么亞洲國(guó)家作為后發(fā)國(guó)家，它有一個(gè)趕超型的這么一個(gè)發(fā)展，這樣它有自己的一些特點(diǎn)，那么中
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，他們當(dāng)時(shí)的GDP系數(shù)是在0.3以上，相當(dāng)于我們計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的水平。
　　就是高速地完成城市化，安置了人口的一半，但是沒(méi)有出現(xiàn)貧民窟，而且沒(méi)有出現(xiàn)收入分配的擴(kuò)大，這個(gè)里邊一定有很多成功的經(jīng)驗(yàn)，所以呢，我覺(jué)得日本和韓國(guó)對(duì)我們具有最大的啟發(fā)意義，因?yàn)槎际勤s超型的國(guó)家，而且都面臨這樣的情況。
二、中日韓房地產(chǎn)市場(chǎng)的比較
　　那么從他們的過(guò)程對(duì)我們特別有啟發(fā)的就是說(shuō)，中國(guó)從現(xiàn)在的34%到78%、80%這個(gè)水平，如果我們的情況跟他們類似的話，應(yīng)該在20、30年內(nèi)，中國(guó)就要達(dá)到80%的人口城市化，也就是說(shuō)我們的城市化剛剛進(jìn)入加速期，所以我們現(xiàn)在研究的這個(gè)問(wèn)題，應(yīng)該說(shuō)不算太晚。盡管我們現(xiàn)在已經(jīng)走了很多彎路，包括最近采取的限購(gòu)和限價(jià)的措施，我們已經(jīng)寫了文章去加以說(shuō)明，為什么限購(gòu)、限價(jià)是有問(wèn)題的。
　　特別是限購(gòu)，我說(shuō)房地產(chǎn)商反對(duì)限購(gòu)是因?yàn)橄拶?gòu)縮小了他們的需求，市場(chǎng)原教主義者要反對(duì)限購(gòu)是因?yàn)檫`反了他們的原則，我反對(duì)限購(gòu)不是因?yàn)樗切姓侄�，而是因�(yàn)樗孟拗屏宋覀兇碇鞘谢较虻耐鈦?lái)人口，我們把我們最應(yīng)該幫助的，最應(yīng)該扶持的主力軍變成了我們限制的對(duì)象，它是方向上的錯(cuò)誤，而這種限購(gòu)造成了現(xiàn)在這樣的情況，包括前一陣子，包括媒體幫著一起起勁說(shuō)地方政府的限價(jià)指標(biāo)都變成了現(xiàn)在的漲價(jià)指標(biāo)，我覺(jué)得它挺冤枉，因?yàn)檫@個(gè)地方政府手里沒(méi)有多少工具，而且特別重要的是這個(gè)指標(biāo)想把它降下來(lái)還容易。
　　現(xiàn)在各地已經(jīng)紛紛采用了這些辦法，就是城市中心的樓房不賣了，專門賣郊區(qū)的樓房，大量地建在郊區(qū)，因?yàn)榻紖^(qū)的樓盤價(jià)格肯定很低，跟城市中心一加權(quán)平均，這個(gè)均價(jià)就下來(lái)了。精裝修的分就不賣了，賣毛坯房，那么這個(gè)價(jià)格也下來(lái)了，所以這個(gè)東西不用著急，說(shuō)是各地都是穩(wěn)中有降，還是穩(wěn)中有升，要想穩(wěn)中有降很容易，不困難，你、我去當(dāng)市場(chǎng)也都可以做到，但是這個(gè)沒(méi)有什么意義。所以這種行政限購(gòu)辦法它會(huì)帶來(lái)一系列的扭曲，包括我們?cè)谶@幾天報(bào)告的中心區(qū)是不搶購(gòu)了，購(gòu)買力都跑到二、三線城市了，跑到郊區(qū)去了，那么將來(lái)這些地方的房地產(chǎn)泡沫造成了損失會(huì)更大，因?yàn)樗幌裰行某鞘羞@樣有那么強(qiáng)的支撐。
　　那么，在面對(duì)這么樣的一個(gè)情況，對(duì)房地產(chǎn)的問(wèn)題各種分析都很多，究竟從什么地方入手？我這次采用的辦法主要是從兩個(gè)方面。一個(gè)是從需求，一個(gè)是從供給。因?yàn)橛腥俗I笑經(jīng)濟(jì)學(xué)家，說(shuō)要是有一個(gè)鸚鵡要會(huì)說(shuō)供給和需求，那就是一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)學(xué)家永遠(yuǎn)都分析供給、需求，然后價(jià)格等，但是這個(gè)方法確實(shí)是一個(gè)最基本的方法。
　　那么在分析供給、需求之前，這是在這兒最后的一張表，就是說(shuō)關(guān)于中日韓一線城市收入比的比較，因?yàn)檎嬲闹笜?biāo)就是這個(gè)指標(biāo)，就是說(shuō)居民能不能夠負(fù)擔(dān)這個(gè)房?jī)r(jià)。
　　那么我們看到北京、上海都是用全國(guó)的人均收入來(lái)做比較的，那么北京上海的房?jī)r(jià)收入比都在35%以上，那么東京是在10%以上，首爾是在11.6%，這些都是，東京、首爾的數(shù)字都是現(xiàn)在的數(shù)字，我們也是現(xiàn)在的數(shù)字。那么有人跟我說(shuō)你不應(yīng)該用全國(guó)的平均，你應(yīng)該拿首都北京和上海的收入來(lái)跟東京的房?jī)r(jià)比，這個(gè)地方我要糾正一下，我認(rèn)為這是一種偏見。北京和上海不是北京人和上海人已經(jīng)住在這兒的人，我們都是外地人，我也是從江蘇考研究生考來(lái)北京的，現(xiàn)在成了北京人，所以看房?jī)r(jià)你要是準(zhǔn)備買房，既然是這個(gè)國(guó)家的公民，所謂的房?jī)r(jià)收入比就是你要考慮到大量的從農(nóng)村向城市移居的人。
　　城市化一般來(lái)說(shuō)有兩個(gè)階段，第一個(gè)階段是農(nóng)村人口向城市人口的遷移，第二個(gè)階段是中小城市人口向大中城市的遷移，我們現(xiàn)在的外來(lái)人口主要是這兩部分組成。所以，這個(gè)房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該說(shuō)是非常強(qiáng)烈的對(duì)照，所以人們埋怨價(jià)格太高了，一點(diǎn)都不奇怪，是不是。我去東京看了一下，東京上班族居住的房子，這半個(gè)小時(shí)可以到的地方相當(dāng)于我們王府井那樣的位置的住房，一個(gè)套房100多平米的房子也就是200多萬(wàn)，兩三百萬(wàn)可以拿下來(lái)。那么我們的絕對(duì)價(jià)格都已經(jīng)在趕超他們了，那么有意義的不是王府井的價(jià)格，而是說(shuō)在半小時(shí)45分鐘范圍時(shí)間內(nèi)，能夠到市中心去上班的這個(gè)居住區(qū)的價(jià)格，那個(gè)居住區(qū)的價(jià)格那是有決定意義的，沒(méi)有人都要求住在王府井和西單，我們的問(wèn)題出這個(gè)問(wèn)題。
　　中國(guó)為什么會(huì)變成今天這個(gè)樣子呢？我個(gè)人的觀點(diǎn)認(rèn)為主要是我們的房地產(chǎn)的制度設(shè)計(jì)從根本上出了問(wèn)題，包括今天的中央政府采取的政策，設(shè)計(jì)的這套制度，要改變我們的狀況，非常有必要，因?yàn)槲覀冞�在高速的城市化的起點(diǎn)上面，需要在一系列的制度上面進(jìn)行根本性的重新構(gòu)造。
　　今天我先重點(diǎn)講一下需求方面。需求這方面我們過(guò)去應(yīng)該說(shuō)沒(méi)有多少需求管理，房地產(chǎn)的需求基本上沒(méi)有什么管理，曾經(jīng)提出過(guò)70—90平米基本上是一個(gè)軟指標(biāo)，那么開發(fā)商也有很多的辦法對(duì)付它。
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