干部學(xué)習(xí)講稿:破解中國房地產(chǎn)調(diào)控困局
華生
燕京華僑大學(xué)校長 著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家
關(guān)于中國的房地產(chǎn)這個市場討論非常地?zé)狒[,我去年寫過一篇報告,就是寫中國房地產(chǎn),題目是“城市化進(jìn)程中的樓市政策”諸如此類這么一個意思,中國房地產(chǎn)發(fā)展研究報告提出了一些基本的看法。
那些基本看法并沒有改變,但是這一年多里,應(yīng)該說我們國家的房地產(chǎn)的市場的情況跟宏觀的政策進(jìn)一步地惡化了。就是說,還不如一年前的情況,根據(jù)我的經(jīng)驗要提出一個新的制度設(shè)計來,寫一篇文章是不行的,就像股權(quán)分置改革差不多寫了8-10年,最后才能夠做成。我們的房地產(chǎn)樓市的問題在現(xiàn)在雖然是亡羊補(bǔ)牢,但是并不算太晚,原因就在于我們還面臨著大概還有20年-30年高速城市化的一個進(jìn)程。這一點從跟我們相近的國家可以看出來。因為單純地說,我們國家處在一個什么點上比如說很多人認(rèn)為現(xiàn)在中國城市化程度已經(jīng)不低了,甚至發(fā)展太快了,已經(jīng)夠快了。
一、中日韓城市化進(jìn)程的比較
但是,最近我做了一個比較,關(guān)于中日韓的比較,為什么用他們做比較呢?因為日本和韓國的情況跟中國的情況非?拷,我們跟歐美沒法比,歐洲歐美的城市化是經(jīng)過幾百年一個緩慢的工業(yè)革命的情況下自然形成的。
那么亞洲國家作為后發(fā)國家,它有一個趕超型的這么一個發(fā)展,這樣它有自己的一些特點,那么中
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,他們當(dāng)時的GDP系數(shù)是在0.3以上,相當(dāng)于我們計劃經(jīng)濟(jì)時代的水平。
就是高速地完成城市化,安置了人口的一半,但是沒有出現(xiàn)貧民窟,而且沒有出現(xiàn)收入分配的擴(kuò)大,這個里邊一定有很多成功的經(jīng)驗,所以呢,我覺得日本和韓國對我們具有最大的啟發(fā)意義,因為都是趕超型的國家,而且都面臨這樣的情況。
二、中日韓房地產(chǎn)市場的比較
那么從他們的過程對我們特別有啟發(fā)的就是說,中國從現(xiàn)在的34%到78%、80%這個水平,如果我們的情況跟他們類似的話,應(yīng)該在20、30年內(nèi),中國就要達(dá)到80%的人口城市化,也就是說我們的城市化剛剛進(jìn)入加速期,所以我們現(xiàn)在研究的這個問題,應(yīng)該說不算太晚。盡管我們現(xiàn)在已經(jīng)走了很多彎路,包括最近采取的限購和限價的措施,我們已經(jīng)寫了文章去加以說明,為什么限購、限價是有問題的。
特別是限購,我說房地產(chǎn)商反對限購是因為限購縮小了他們的需求,市場原教主義者要反對限購是因為違反了他們的原則,我反對限購不是因為它是行政手段,而是因為它正好限制了我們代表著城市化方向的外來人口,我們把我們最應(yīng)該幫助的,最應(yīng)該扶持的主力軍變成了我們限制的對象,它是方向上的錯誤,而這種限購造成了現(xiàn)在這樣的情況,包括前一陣子,包括媒體幫著一起起勁說地方政府的限價指標(biāo)都變成了現(xiàn)在的漲價指標(biāo),我覺得它挺冤枉,因為這個地方政府手里沒有多少工具,而且特別重要的是這個指標(biāo)想把它降下來還容易。
現(xiàn)在各地已經(jīng)紛紛采用了這些辦法,就是城市中心的樓房不賣了,專門賣郊區(qū)的樓房,大量地建在郊區(qū),因為郊區(qū)的樓盤價格肯定很低,跟城市中心一加權(quán)平均,這個均價就下來了。精裝修的分就不賣了,賣毛坯房,那么這個價格也下來了,所以這個東西不用著急,說是各地都是穩(wěn)中有降,還是穩(wěn)中有升,要想穩(wěn)中有降很容易,不困難,你、我去當(dāng)市場也都可以做到,但是這個沒有什么意義。所以這種行政限購辦法它會帶來一系列的扭曲,包括我們在這幾天報告的中心區(qū)是不搶購了,購買力都跑到二、三線城市了,跑到郊區(qū)去了,那么將來這些地方的房地產(chǎn)泡沫造成了損失會更大,因為它不像中心城市這樣有那么強(qiáng)的支撐。
那么,在面對這么樣的一個情況,對房地產(chǎn)的問題各種分析都很多,究竟從什么地方入手?我這次采用的辦法主要是從兩個方面。一個是從需求,一個是從供給。因為有人譏笑經(jīng)濟(jì)學(xué)家,說要是有一個鸚鵡要會說供給和需求,那就是一個經(jīng)濟(jì)學(xué)家,因為經(jīng)濟(jì)學(xué)家永遠(yuǎn)都分析供給、需求,然后價格等,但是這個方法確實是一個最基本的方法。
那么在分析供給、需求之前,這是在這兒最后的一張表,就是說關(guān)于中日韓一線城市收入比的比較,因為真正的指標(biāo)就是這個指標(biāo),就是說居民能不能夠負(fù)擔(dān)這個房價。
那么我們看到北京、上海都是用全國的人均收入來做比較的,那么北京上海的房價收入比都在35%以上,那么東京是在10%以上,首爾是在11.6%,這些都是,東京、首爾的數(shù)字都是現(xiàn)在的數(shù)字,我們也是現(xiàn)在的數(shù)字。那么有人跟我說你不應(yīng)該用全國的平均,你應(yīng)該拿首都北京和上海的收入來跟東京的房價比,這個地方我要糾正一下,我認(rèn)為這是一種偏見。北京和上海不是北京人和上海人已經(jīng)住在這兒的人,我們都是外地人,我也是從江蘇考研究生考來北京的,現(xiàn)在成了北京人,所以看房價你要是準(zhǔn)備買房,既然是這個國家的公民,所謂的房價收入比就是你要考慮到大量的從
農(nóng)村向城市移居的人。
城市化一般來說有兩個階段,第一個階段是農(nóng)村人口向城市人口的遷移,第二個階段是中小城市人口向大中城市的遷移,我們現(xiàn)在的外來人口主要是這兩部分組成。所以,這個房價收入比應(yīng)該說是非常強(qiáng)烈的對照,所以人們埋怨價格太高了,一點都不奇怪,是不是。我去東京看了一下,東京上班族居住的房子,這半個小時可以到的地方相當(dāng)于我們王府井那樣的位置的住房,一個套房100多平米的房子也就是200多萬,兩三百萬可以拿下來。那么我們的絕對價格都已經(jīng)在趕超他們了,那么有意義的不是王府井的價格,而是說在半小時45分鐘范圍時間內(nèi),能夠到市中心去上班的這個居住區(qū)的價格,那個居住區(qū)的價格那是有決定意義的,沒有人都要求住在王府井和西單,我們的問題出這個問題。
中國為什么會變成今天這個樣子呢?我個人的觀點認(rèn)為主要是我們的房地產(chǎn)的制度設(shè)計從根本上出了問題,包括今天的中央政府采取的政策,設(shè)計的這套制度,要改變我們的狀況,非常有必要,因為我們還在高速的城市化的起點上面,需要在一系列的制度上面進(jìn)行根本性的重新構(gòu)造。
今天我先重點講一下需求方面。需求這方面我們過去應(yīng)該說沒有多少需求管理,房地產(chǎn)的需求基本上沒有什么管理,曾經(jīng)提出過70—90平米基本上是一個軟指標(biāo),那么開發(fā)商也有很多的辦法對付它。
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