農(nóng)用地估價技術(shù)報告

目錄/提綱：……
一、估價項目
五、估價期日二○一○年一月二十日
六、估價日期二○一○年一月二十日至二○一○年一月二十三日
七、價格定義
八、估價依據(jù)
十、說明事項
（一）估價的假設(shè)條件
2、估價對象作為農(nóng)用地能夠得到最有效利用，并產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益
3、在估價基準日地產(chǎn)市場為公正、公開、公平的均衡市場
4、任何有關(guān)待估宗地的運作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)
9、待估宗地實際用途為農(nóng)用地，故評估設(shè)定土地用途為農(nóng)用地
（二）估價結(jié)果和估價報告的使用1、評估報告和估價結(jié)果發(fā)生效力的法律依據(jù)
（三）需要特殊說明的事項
（一）土地利用狀況
二、地價影響因素分析
（二）社會經(jīng)濟因素2009年蔡甸區(qū)農(nóng)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)三種態(tài)勢：
（三）特殊因素蔡甸區(qū)擁有村民委員會281個，村民小組2029個
三、估價過程
（一）采用收益還原法評估估價對象農(nóng)用地土地承包經(jīng)營權(quán)價格
四、地價的確定
五、估價期日二○一○年一月二十日
2六、估價日期二○一○年一月二十日至二○一○年一月二十三日
七、估價對象概況
八、價格定義
九、估價依據(jù)與原則
（一）估價依據(jù)
（二）估價原則
（一）估價的假設(shè)條件
2、估價對象作為農(nóng)用地能夠得到最有效利用，并產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益
3、在估價基準日地產(chǎn)市場為公正、公開、公平的均衡市場
4、任何有關(guān)待估宗地的運作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法……

農(nóng)用地估價技術(shù)報告
第一部分
總 述

一、估價項目
名稱武漢****有限公司抵押貸款涉及位于蔡甸區(qū)永安街長征村前的部分農(nóng)用地土地承包經(jīng)營權(quán)價格評估（武漢市）
二、委托估價方委托單位：武漢****有限公司法定地址：武漢市蔡甸區(qū)永安街老灣村營業(yè)范圍：家禽、家畜養(yǎng)殖及銷售中餐經(jīng)營（有效期至2012年4月29日）。
法人代表：***聯(lián)系人：***
三、受托估價方受托估價機構(gòu)：武漢****地產(chǎn)評估咨詢有限責(zé)任公司機構(gòu)地址：武漢市漢口建設(shè)大道971號新光大廈17樓資質(zhì)等級：具備在全國范圍內(nèi)從事土地評估的資格估價資格有效期：2010年6月30日注冊號：A200942003法人代表：***聯(lián)系人：***
四、估價目的估價對象為位于蔡甸區(qū)永安街長征村前的一宗農(nóng)用地，根據(jù)中華人民共和國農(nóng)村土地承包法、中華人民共和國擔(dān)保法的規(guī)定，武漢****有限公司因融通資金的需要，現(xiàn)委托我公司對該宗地的土地承包經(jīng)營權(quán)價格進行公正、客觀地評估，作為委托方抵押貸款的參考依據(jù)。

五、估價期日二○一○年一月二十日
六、估價日期二○一○年一月二十日至二○一○年一月二十三日
七、價格定義
（一）地價內(nèi)涵根據(jù)地價評估的技術(shù)規(guī)程和項目的具體要求，本報告所評估的待估宗地地價是指在估價基準日2010年1月20日，評估設(shè)定宗地紅線外達到“三通”（即通路、通電、通水）和宗地紅線內(nèi)“場地平整”的開發(fā)程度，耕作制度為一年一熟，轉(zhuǎn)出土地面積為1050畝（以產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易鑒證書（武農(nóng)交鑒字（2009）第000062號WNJ090062）為依據(jù)），本次評估其中200畝，折合為133334平方米，土地用途為農(nóng)用地，轉(zhuǎn)出剩余年限設(shè)定為18.58年的土地承包經(jīng)營權(quán)價格。

（二）土地實際用途及宗地內(nèi)外實際開發(fā)程度待估宗地的實際用途為農(nóng)用地，在估價基準日的實際開發(fā)程度達到宗地紅線外“三通”（即通路、通電、通水）和宗地紅線內(nèi)場地平整的開發(fā)程度。

（三）土地估價設(shè)定的開發(fā)程度待估宗地估價設(shè)定的開發(fā)程度為宗地紅線外達到“三通”（即通路、通電、
……（新文秘網(wǎng)http://m.jey722.cn省略1373字，正式會員可完整閱讀）……　
息以及交易雙方獨立進行判斷的前提下形成的公平市場價格。該價格不代表具體資產(chǎn)在涉及產(chǎn)權(quán)變動或資產(chǎn)形態(tài)轉(zhuǎn)變時的實際交易價格。

7、評估價格是在滿足全部設(shè)定與估價假設(shè)條件下，于估價基準日2010年1月20日，在正常土地市場條件下的土地承包經(jīng)營權(quán)價格。

8、根據(jù)委估方提供的產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易鑒證書（武農(nóng)交鑒字（2009）第000062號WNJ090062），土地承包經(jīng)營權(quán)出租終止日期為2028年8月18日，土地承包經(jīng)營權(quán)剩余使用年期為18.58年。
9、待估宗地實際用途為農(nóng)用地，故評估設(shè)定土地用途為農(nóng)用地。
10、待估宗地的評估設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“三通一平”（ 通5 路、通電、通水）和宗地紅線內(nèi)場地平整的開發(fā)程度。
11、本次評估為估價對象部分土地面積，剩余土地尚未進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，未納入本次評估中。若農(nóng)業(yè)管理部門對此不認可，本估價報告應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。
12、本次評估設(shè)定的耕作制度為一年一熟，即每一播種季為一年，估價對象農(nóng)作物種植費用為每一播種季內(nèi)均勻投入。若農(nóng)業(yè)管理部門對此不認可，本估價報告應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。

（二）估價結(jié)果和估價報告的使用1、評估報告和估價結(jié)果發(fā)生效力的法律依據(jù)。
土地估價結(jié)果是依據(jù)國務(wù)院及有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)，地方政府及有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)、通知文件等精神而且要滿足本報告地價定義條件下的土地承包經(jīng)營權(quán)價格，若估價基準日、土地用途、土地開發(fā)程度、轉(zhuǎn)出土地面積、土地使用年限等影響地價的因素發(fā)生變化，該評估結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。

2、本報告和估價結(jié)果使用的方向與限制條件評估價格僅為委托方辦理抵押貸款提供地價參考依據(jù)，不能用作其它經(jīng)濟活動。

3、土地估價結(jié)果的有效期本報告及估價結(jié)果自提交報告之日起半年內(nèi)有效，即從二○一○年一月二十三日至二○一○年七月二十二日止。

4、本報告及估價結(jié)果的使用權(quán)歸委估方所有，估價結(jié)果需經(jīng)武漢****地產(chǎn)評估咨詢有限責(zé)任公司蓋章（“武漢****地產(chǎn)評估咨詢有限責(zé)任公司”公章、“武漢****地產(chǎn)評估咨詢有限責(zé)任公司評估結(jié)果專用章”兩個章），且在該公司從事評估工作的兩名以上土地估價師簽字后方能生效，估價結(jié)果由武漢****地產(chǎn)評估咨詢有限責(zé)任公司負責(zé)解釋。

5、本報告分為“農(nóng)用地估價結(jié)果報告”和“農(nóng)用地估價技術(shù)報告”兩部分，“農(nóng)用地估價結(jié)果報告”供委估方使用，“農(nóng)用地估價技術(shù)報告”僅供本估價機構(gòu)存檔和作為估價技術(shù)文件提交農(nóng)業(yè)管理部門審核或備案使6 用。

6、未經(jīng)估價機構(gòu)書面同意，任何單位和個人不得以任何形式發(fā)表、肢解本報告，違規(guī)使用本報告和估價結(jié)果應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

（三）需要特殊說明的事項
1、待估宗地的土地面積等相關(guān)資料以產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易鑒證書（武農(nóng)交鑒字（2009）第000062號WNJ090062）復(fù)印件為依據(jù)。

2、土地區(qū)位條件、投入產(chǎn)出情況、地產(chǎn)市場交易資料等評估相關(guān)資料由估價人員實地調(diào)查而得。

3、委估方對所提供資料的真實性、合法性負責(zé)，估價機構(gòu)對所收集資料的真實性、公開性、準確性負責(zé)。

4、本報告估價人員與委托方除委托估價關(guān)系外，無其它任何影響估價結(jié)果的關(guān)系。

5、本估價報告引用的農(nóng)產(chǎn)品價格來源于“武漢農(nóng)業(yè)信息網(wǎng)”，該價格的波動將引起估價結(jié)果的變化。

6、如受到地震、火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)以及旱澇等不可抗拒因素造成農(nóng)作物減產(chǎn)，該因素將會導(dǎo)致估價對象土地承包經(jīng)營權(quán)價格下降。

7、估價人員根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價規(guī)程及地方有關(guān)地價評估技術(shù)標準，結(jié)合待估宗地具體狀況，確定估價原則、方法及參數(shù)的選擇。
在確定最終評估結(jié)果時，我們根據(jù)評估方法的適宜性、可信度、可操作性，并參考此次評估目的、估價對象所在區(qū)域地價水平、估價師經(jīng)驗等綜合決定估價結(jié)果，其中土地經(jīng)營方式、農(nóng)作物種植模式、產(chǎn)量、銷售價格等參數(shù)直接影響估價結(jié)果，如有變動，則本估價報告的評估結(jié)果應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整。
十一、土地估價師簽字姓 名 土地估價師資格證書號 簽 名*** 98170047*** 2007420003
7 十二、審核人十三、估價機構(gòu)簽章（機構(gòu)公章）法人代表（簽字）二○一○年一月二十三日
第二部分 估價對象描述及其地價影響因素分析 一、估價對象界定
（一）土地利用狀況
8 估價對象位于蔡甸區(qū)永安街長征村前，四至情況為：東至曹家河村田塊、南至侏儒街五公村田塊、西至桐山頭村田塊、北至長征村田塊。估價對象地上種植的農(nóng)作物為土豆，宗地內(nèi)道路、溝渠、管網(wǎng)基本形成體系。
（詳細狀況見估價對象現(xiàn)場勘察照片）。

（二）土地權(quán)利狀況估價對象位于蔡甸區(qū)永安街長征村前，根據(jù)產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易鑒證書（武農(nóng)交鑒字（2009）第000062號WNJ090062）所載，估價對象土地所有者和轉(zhuǎn)出方均為武漢市蔡甸區(qū)永安街老灣村村民委員會，受讓方為武漢****有限公司，轉(zhuǎn)出土地面積為1050畝（本次評估其中200 畝，折合為133334 平方米），轉(zhuǎn)出期限為20年，土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)方式為出租，交易方式為協(xié)議，交易底價為250元/畝〃年，成交金額為250元/畝〃年、以后按每年4%遞增，轉(zhuǎn)出年限為2008年8月18日至2028年8月18日，簽署日期為2009年12月10日，項目編號為09A0000062號，另據(jù)委估方介紹，至估價基準日估價對象無抵押等他項權(quán)利。

（三）其他需要說明的事項本次評估設(shè)定土地用途為農(nóng)用地，轉(zhuǎn)出剩余年限為18.58年，開發(fā)程度達到宗地紅線外“三通”（即通路、通電、通水）和宗地紅線內(nèi)場地平整的開發(fā)程度條件下，在估價基準日2010年1月20日的農(nóng)用地土地承包經(jīng)營權(quán)價格。

二、地價影響因素分析
（一）自然因素蔡甸區(qū)位于武漢市西郊，地處漢江與長江匯流的三角地帶，江漢平原東緣，地跨東經(jīng)113°41′-114°13 ′，北緯30°15′-30°41′之間。境內(nèi)地勢由中部向南北逐減降低，中部均為丘陵崗地，坡度較緩，最高處九真山海拔263.4米，為全區(qū)群山之首。北部為平坦平原區(qū)，地面高程多位于20-24米之間，地質(zhì)為新華系地構(gòu)造地質(zhì)條件較好，土層深厚，土質(zhì)肥沃。南部為洼地平原區(qū)，屬于漢水與長江兩個河漫灘之間的湖洼低地，高程在19-22米之間。
蔡甸區(qū)氣候?qū)俦�、中亞熱帶過渡性季風(fēng)氣候，具有熱豐、水富、光足的氣
9 候特征。年平均無霜期為253天，年平均降水量在1100-1450毫米左右， 且雨量分布的地域差異不明顯，但年際差異較大，最高降水量可達1865.8毫米。日照充足，年均日照時數(shù)可達2111.8小時，光能輻射每平方厘米112.4千卡，均集中于春、夏、秋三季， 具有明顯的溫光同季的特點。南北溫差不明顯，平均氣溫為16.5℃。春季月平均為16℃，夏季27.6℃，秋季17.5℃，冬季4.8℃，一年中最冷月與最熱月多出現(xiàn)在1月和7月，極端最高溫達39.6℃，最低溫為14.1℃。

（二）社會經(jīng)濟因素2009年蔡甸區(qū)農(nóng)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)三種態(tài)勢：

第一、生產(chǎn)規(guī)模化。蓮藕、優(yōu)質(zhì)西甜瓜、藜蒿、鮮食毛豆、鮮食玉米等規(guī)模達到26.2萬畝，占全區(qū)耕地面積39.7萬畝的66%，其 ……（未完，全文共21435字，當(dāng)前僅顯示3855字，請閱讀下面提示信息。收藏《農(nóng)用地估價技術(shù)報告》）