銀行揭陽市分行個人住房貸款情況調(diào)查

目錄/提綱：……
一、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展狀況及房地產(chǎn)市場情況
（一）貸款余額和占比情況
（二）新發(fā)放貸款情況
（三）貸款質(zhì)量情況
三、揭陽市分行個人住房貸款下滑原因
（一）外部原因
（二）內(nèi)部原因
四、盡快遏制市場份額萎縮局面，持續(xù)健康快速發(fā)展個人住房貸款的對策
（一）增強市場意識，切實把個人住房貸款作為重要業(yè)務來抓
（二）加強財務資源配置，體現(xiàn)與個人住房貸款發(fā)展目標相匹配的政策傾斜
（三）操作流程的設計要體現(xiàn)方便客戶和提高服務質(zhì)量
（四）推廣個人住房貸款中心，為客戶提供多層次、全方位的服務
（五）量化考核，實施長效的激勵約束措施，保持個人客戶經(jīng)理隊伍的活力
（六）正確處理市場營銷與風險控制的關系
……
****年，揭陽市分行個人住房貸款余額和市場份額持續(xù)下降。為深入分析揭陽市分行個人住房貸款下滑原因，粵東地區(qū)業(yè)務總部組成工作組進行調(diào)研，幫助揭陽市分行尋找對策，盡快扭轉個人住房貸款營銷的被動局面。
　　一、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展狀況及房地產(chǎn)市場情況
　　****年揭陽市社會經(jīng)濟運行呈良好態(tài)勢：國內(nèi)生產(chǎn)總值達到億元，較去年同期增長；全市金融機構儲蓄存款余額達到億元，比年初增長；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元，比增；城鎮(zhèn)居民人均消費元，比增。
　　****年全市商品房成交面積為萬平方米、交易額為萬元，分別比去年同期增長和個百分點，商品房成交價格均出現(xiàn)不同程度的回升。全市城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積為平方米；城鎮(zhèn)戶均住宅約平方米（人戶），住宅平均售價是元／平方米，價值是元，是同期城鎮(zhèn)戶均可支配收入．倍。揭陽市房價仍在合理區(qū)位，居民購房仍有一定潛力。
　　有關專家認為，城鎮(zhèn)居民在達到人均住房面積平方米之前，將保持對住房的旺盛需求。揭陽建市至今已有年，建市之初大量居民居住在原有的房改房普遍質(zhì)量比較低，功能不全，設計陳舊，環(huán)境不佳，與
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、人力資源和財務資源等方面給予大力傾斜，其中以中行力度最大：
　�。ǎ┲行信c當?shù)氐谝淮箝_發(fā)商樂萬邦公司建立了穩(wěn)固的合作關系。樂萬邦公司近幾年的開發(fā)量在市區(qū)占據(jù)主導地位，市區(qū)的按揭貸款基本都是樂萬邦公司開發(fā)的房產(chǎn)，樂萬邦公司去年開發(fā)的站前中心花園、錦繡家園、城市家園和駿景花園等市區(qū)幾個較為大型的項目，按揭業(yè)務都由中行獨家承辦。
　　（）上級行對中行揭陽市分行按揭業(yè)務轉授權限比較大。零售業(yè)務部經(jīng)理具備萬元以內(nèi)的審批權，市分行行長具備萬元以內(nèi)得審批權。中行樓盤準入政策寬松，存量樓盤不需年審。
　�。ǎ┲行蟹⻊帐侄钨N近市場、效率高。業(yè)務流程簡單、環(huán)節(jié)少，從貸款受理、審批到發(fā)放在分行零售業(yè)務部“一站式”就可完成。在還款能力的分析方面，中行比較注重以實際調(diào)查為準；引進律師見證簽字服務，客戶只需跑一次銀行；與房管局協(xié)調(diào)好關系，抵押登記時間較短。
　�、膊糠稚虡I(yè)銀行則不惜代價爭奪或擴充“陣地”，甚至敢冒“風險”。工行和農(nóng)行為了搶占市場份額而降低準入門檻，采取不規(guī)范的競爭手段，雖然提高了市場份額占比，但貸款不良率高，付出沉重代價，也擾亂了整個信用環(huán)境和市場競爭秩序。據(jù)了解，工行和農(nóng)行開始覺醒，逐步提高個人住房貸款的準入門檻，謹慎發(fā)放，工行去年基本無發(fā)放，農(nóng)行去年發(fā)放也大大減少。
　　由于同業(yè)競爭手法多種多樣，致使揭陽市分行未能對當?shù)剌^大規(guī)模的按揭貸款樓盤實施有效營銷，這是該行市場份額下滑的一個重要因素。
　�。ǘ﹥�(nèi)部原因
　　⒈還款壓力大。當?shù)匕唇覙I(yè)務量只占交易額的，市場總量偏小。揭陽市分行是全市最早開辦按揭業(yè)務的金融機構，供樓貸款的本金回收已進入高峰期，每月正�；厥疹~約在萬元以上，個貸發(fā)放額小于回收額。去年以來，受人民幣升息預期及社會整體經(jīng)營利潤下降的影響，借款人提前歸還個貸現(xiàn)象頻繁發(fā)生，僅去年上半年，揭陽市分行提前還清按揭貸款客戶達戶，金額萬元，占全部個人住房貸款回收總額的。
　�、查_發(fā)貸款投放減少對個人住房貸款業(yè)務的影響在近兩年內(nèi)逐漸顯現(xiàn)。近幾年，由于受地方經(jīng)濟環(huán)境、信用環(huán)境的影響，揭陽市分行對于房地產(chǎn)金融業(yè)務的開展較為穩(wěn)健，謹慎投入，造成樓盤項目儲備數(shù)量下降，個人住房貸款業(yè)務的發(fā)展后勁不足。
　�、硺潜P準入比他行嚴格、工作效率和服務質(zhì)量有待提高等因素也一定程度影響業(yè)務發(fā)展。我行要求開發(fā)商提供的資料比較多，有關要求較其他銀行嚴格。前后臺分離實施辦法尚處于“磨合期”，經(jīng)辦行尚未在新的運作框架內(nèi)制訂既能有效防范信貸風險、又能提高工作效率和服務質(zhì)量的細化流程，沒有充分體現(xiàn)貼近市場、方便客戶。例如，每筆業(yè)務開發(fā)商需多次往返陪借款人前來我行辦理有關手續(xù)，給開發(fā)商和借款人帶來諸多不便；每筆業(yè)務從申請到發(fā)放我行平均需要個月時間，而中行只需天，工作效率相對低。開發(fā)商普遍認為我行按揭貸款手續(xù)多、程序復雜，在當前不規(guī)范的市場環(huán)境中，我行不但難以爭取新的按揭市場份額，就連一些存量樓盤按揭業(yè)務也在不斷流失。
　　四、盡快遏制市場份額萎縮局面，持續(xù)健康快速發(fā)展個人住房貸款的對策
　　面對個人住房貸款市場日趨激烈的競爭，揭陽市分行只有堅持走發(fā)展之路，逐步理順管理機制，加大市場投放力度，才能促進個人住房貸款持續(xù)健康快速發(fā)展。
　�。ㄒ唬┰鰪娛袌鲆庾R，切實把個人住房貸款作為重要業(yè)務來抓
　　提高市場敏感度，加強與當?shù)貒�、建設規(guī)劃、房管等部門的聯(lián)系，掌握新開工樓盤情況，善于捕捉市場信息，抓住源頭；對優(yōu)質(zhì)樓盤、優(yōu)質(zhì)開發(fā)商，在風險可控前提下，可積極營銷房地產(chǎn)開發(fā)貸款，逐步形成了一條從生產(chǎn)到消費領域良性循環(huán)的房地產(chǎn)金融鏈，為個人住房貸款的持續(xù)發(fā)展增強了后勁；要抓住大型企業(yè)集團辦理職工集資建房的契機，爭取實行批量營銷；要積極采取措施，加強對無開發(fā)貸款投入樓盤的“_”，爭取按揭貸款份額，并高度重視客戶服務維護工作，密切與開發(fā)商、 ……（未完，全文共4045字，當前僅顯示2043字，請閱讀下面提示信息。收藏《銀行揭陽市分行個人住房貸款情況調(diào)查》）