工業(yè)用地招拍掛出讓調研報告

目錄/提綱：……
一、**縣工業(yè)用地出讓現(xiàn)狀
二、從推行工業(yè)用地招拍掛得到的啟示
三要形成競爭態(tài)勢，重要的還是需要先去培育市場，而不是等市場找上門來
五是根據(jù)市場情況靈活選擇掛牌、招標或者拍賣的出讓方式是一個重要環(huán)節(jié)
三、當前工業(yè)用地招拍掛出讓存在的問題及原因
（一）從現(xiàn)行用地審批制度及相關配套政策措施不完善的問題
（二）出讓條件的設定問題
（三）工業(yè)用地批后監(jiān)管的問題
二是由于批后監(jiān)管涉及的部門多，但職責不清，使執(zhí)行效果大打折扣
四、對策與建議
（一）改革現(xiàn)行的用地審批制度，完善相關的配套政策措施
（二）規(guī)范工業(yè)用地招拍掛出讓操作
（三）強化工業(yè)用地批后監(jiān)管
（四）解決中小企業(yè)的用地需求，積極推進標準化廠房建設
（五）加強工業(yè)用地的儲備開發(fā)，提高工業(yè)用地的集聚度
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工業(yè)用地招拍掛出讓調研報告

工業(yè)用地實行招拍掛出讓,是充分發(fā)揮市場配置資源的基礎性作用,引導土地資源合理布局和利用,緩解建設用地供需矛盾,保障經(jīng)濟社會發(fā)展合理用地需求的根本出路和必然選擇。2006年8月31日國務院下發(fā)《關于加強土地調控有關問題的通知》，明確要求“工業(yè)用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓”，掀起了工業(yè)用地史上的一場革命，使我國土地市場猛然一躍。對地方政府的觸動之深、波及面之廣，也是前所未有的。國土資源部發(fā)布實施《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》，要求從2007年1月1日起所有的工業(yè)用地出讓不得低于公布的最低標準，這對解決工業(yè)用地壓低價惡性競爭的問題，提高工業(yè)用地利用率，促進經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展具有十分重要的意義，但工業(yè)用地與一般經(jīng)營性用地有不同的特點，且相關的配套政策措施相對滯后在實施工業(yè)用地招拍掛出讓的過程中，還存在一些問題亟待解決。筆者結合**縣實際，分析工業(yè)用地招拍掛出讓問題產(chǎn)生的原因及其背后的制度根源，并提出一些完善工業(yè)用地招拍掛出讓的對策與
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用地招拍掛和最低價標準是土地市場建設進一步成熟完善的重要環(huán)節(jié)，不僅有利于營造公平、公正、公開的市場競爭環(huán)境，解決工業(yè)用地無序競爭的問題，防止各地競相壓低地價造成國有土地資產(chǎn)流失，還抑制借工業(yè)項目之名通過改變土地用途行房地產(chǎn)開發(fā)之實的土地投機行為。

三要形成競爭態(tài)勢，重要的還是需要先去培育市場，而不是等市場找上門來。對工業(yè)用地招拍掛出讓新政策的堅決執(zhí)行這一態(tài)度是其成功的前提，立足當?shù)貙嶋H、摒棄落后的工業(yè)用地供應理念則是其成功的關鍵，而積極培育主導優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)且聚集度高則是使其具備了用市場化機制配置土地資源的條件。

四是建立“用地預申請制度”是推進工業(yè)用地招拍掛出讓工作的好辦法，它有利于國土資源管理部門及時了解市場對工業(yè)用地的需求情況，科學合理地制定供地計劃和出讓方案。

五是根據(jù)市場情況靈活選擇掛牌、招標或者拍賣的出讓方式是一個重要環(huán)節(jié)。據(jù)**目前的實踐看來，在市場競爭不很充分或對市場需求了解不夠明朗的情況下，掛牌不失為一種較為穩(wěn)妥的辦法。當競爭較為充分時，可以采用拍賣或招標的方式出讓。

六是有利于通過市場經(jīng)濟杠桿，發(fā)揮土地資源的市場配置的基礎性作用，促進節(jié)約集約用地，提高土地利用效率，增加土地資源對社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的保障能力。同時有利于政府規(guī)劃引導的實施，形成合理的產(chǎn)業(yè)布局，促進工業(yè)項目產(chǎn)業(yè)集聚，發(fā)揮規(guī)模效應。

三、當前工業(yè)用地招拍掛出讓存在的問題及原因

（一）從現(xiàn)行用地審批制度及相關配套政策措施不完善的問題

1、先有項目還是先供地的問題。對工業(yè)用地實行市場招拍掛出讓，就是要運用市場機制，對工業(yè)用地實行市場化配置，因此規(guī)定工業(yè)用地出讓當前不 先行確定用地者。但現(xiàn)行的工業(yè)項目用審查報批制度和用地預審制度，均建立在用地主體既定的前提下，國務院辦公廳《關于加強和規(guī)范新開工項目管理的通知》則要求項目單位要依據(jù)項目的審批、核準、備案文件向國土資源部門申請辦理正式用地手續(xù)，目前，欽州市的工業(yè)用地已一律嚴格實行招拍掛公開出讓，規(guī)定不能先行確定用地者，但在供地前進行用地預審和建設用地審查報批時，按現(xiàn)行的制度要求又必須按既定的項目來審查報批。

2．關于工業(yè)項目開竣工期限問題。工業(yè)項目過去是立項在前，供地在后，在供地前已完成相關的項目批準手續(xù)。而實行工業(yè)用地招拍掛出讓后，項目建設涉及的立項、規(guī)劃、環(huán)評等相關批準手續(xù)須在出讓成交確定用地者之后方能辦理，因此，在工業(yè)用出讓成交時很難明確界定工業(yè)項目的開竣工期限，而這又是土地出讓合同必須明確約定的事項。

3．工業(yè)用地最低標準問題。2007年1月1日正式施行的《全國工業(yè)用地出讓最低標準》，對遏制工業(yè)用地低成本惡性競爭，促進土地的集約節(jié)約利用具有重大意義。但現(xiàn)行的全國工業(yè)用地最低標準按行政單元來劃分等別，未能充分考慮各地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平和基準地價水平顯得比較粗疏。區(qū)位條件和社會經(jīng)濟發(fā)展水平相似的地方，差價相差大，顯然不合理。

因此，如何解決因各項制度相互沖突帶來的矛盾因相關配套政策的缺失帶來的問題，已經(jīng)成為擺在國土資源管理部門面前的難題。

（二）出讓條件的設定問題

由于工業(yè)用地自身的特殊性，市場配置只能在國家的規(guī)劃、計劃框架內發(fā)揮作用，工業(yè)用地出讓受到國家的產(chǎn)來政策、發(fā)展建設規(guī)劃、土地供應政策等方面的嚴格控制，工業(yè)用地出讓時應設置相應的用地條件。如果在招拍掛中，根據(jù)產(chǎn)業(yè)政策和城市規(guī)劃的要求將該用地類型設定，在招拍掛出讓過程中有人不理解，認為這是量身定做。因此，如何設定土地出讓條 ……（未完，全文共5570字，當前僅顯示1956字，請閱讀下面提示信息。收藏《工業(yè)用地招拍掛出讓調研報告》）